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Wohnungsmarktreport
Landkreis Passau 

aktualisiert im März 2018

Passau Wohnungsmarktreport Datenstand März 2018

Kurzcharakteristik des Wohnungsmarktes Landkreis Passau

Demografie

In dem Landkreis Passau leben derzeit rund 189.000 Personen in etwa 89.000 Haushalten. Seit dem Jahr 2010 ist die Einwohnerzahl um 2.2 % gestiegen, Passau ist derzeit eine Stagnationsregion. Bis zum Jahr 2030 prognostizieren wir einen Anstieg der aktuellen Bevölkerung um etwa 2 %.

Immobilienpreise

Die Mietpreise im Landkreis Passau liegen im Vergleich zu anderen Landkreisen derzeit auf niedrigem Niveau, Kaufpreise für Eigentumswohungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser ebenfalls. Gegenwärtig gibt es keine Anzeichen für eine Blasenbildung. Umfangreiche Analysen zu Immobilienpreisen finden Sie in den weiteren Ausführungen dieses Wohnungsmarktreports.

Wohnungsmarktreport Landkreis Passau Grafik

Wohnungsangebot Landkreis Passau

Nach unseren Berechnungen müssten bis zum Jahr 2020 in Passau rund 780 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden, um der Nachfrage ausreichend zu begegnen. In den letzten fünf Jahren (2011 bis 2015) wurden durchschnittlich 743 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Der marktaktive Leerstand liegt derzeit bei 4,7 % und somit über dem Durchschnitt Bayerns. Detailliertere Informationen zu Demografie und Wohnungsnachfrage finden Sie hier.
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Klassifizierung der Wohnungsmarktregion

Aufgrund der Flüchtlingsströme gibt es in Deutschland derzeit nahezu keine Schrumpfungregionen mehr, die Klassifikation wäre somit stark verzerrt. Aus diesem Grund erfolgt die hier angegebene Einordnung der kreisfreien Städte (n = 107) und Landkreise (n = 295) weiterhin anhand der Bevölkerungsentwicklung von 2009 bis 2014. Neben eindeutig wachsenden (>+1 %) und eindeutig schrumpfenden Regionen (< -1 %) gibt es auch stagnierende Regionen (-1 bis +1 %).

Wohnungsmarktdaten Landkreis Passau auf einen Blick

Demografie 2016

Hausgrafik Wohnungsmarkt Passau

188.904 Einwohner

89.000 Haushalte

Wanderungssaldo 2015

 

Einwohner als Grafik für den Wohnungsmarkt Passau

+2.661 Personen

Wanderungsgewinn

Natürlicher Saldo 2015

 

Bewohnerentwicklung von Passau

-635 Personen

Sterbeüberschuss

Demografie und Wohnungsnachfrage:
Je mehr Personen in eine Wohnungsmarktregion ziehen, desto stärker steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Aber auch die Haushaltsgröße bestimmt die Wohnungsnachfrage: Je weniger Personen gemeinsam in einem Haushalt wohnen, desto stärker steigt die Wohnungsnachfrage und umgekehrt.

Preise:
Die nachfolgend angegebenen Immobilienpreise beschreiben die aktuellen hedonischen Durchschnitts-Angebotspreise im Landkreis Passau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen (ETW) bzw. Ein- oder Zweifamilienhäuser (EZFH) aller Baujahre mit 60-79m² (EZFH 100-149m²) und guter Ausstattung.

Angebotsmieten 2017

Grafik für durchschnittliche Mietpreise im Landkreis Passau

6,22 €/m²

Eigentumswohnungen 2017

Grafik für Preise von Eigentumswohnungen in Kreis Passau

1.762 €/m²

Ein-/Zweifamilienhäuser 2017

Grafik für Kaufpreis von Ein-/Zweifamilienhäuser im Kreis Passau

1.854 €/m²

Landkreis Passau Gebäudedaten auf einen Blick

Derzeitiger Wohnstatus

Grafik zum Wohnstatus im Landkreis Passau29.000 vermietete Wohnungen

Wohnungsbestand 2015

Grafik zum Wohnungsbestand Passau

87.866 Wohnungen insgesamt

Wohnstatus und Gebäudeart
Selbstnutzer wohnen häufiger in Einfamilienhäusern als in Geschosswohnungen. In ländlichen Regionen mit vergleichsweise hoher Einfamilienhausquote
ist die Wohneigentumsquote daher meist höher als in urbanen Gebieten.
Gebäudebestand und Fertigstellungen
Hohe Ansprüche der Nachfrager werden eher in einfamilienhausähnlichen Gebäuden erfüllt. Deswegen klafft vor allem in Regionen mit hohem Geschosswohnungsanteil häufig eine Qualitätslücke zwischen Angebot und Nachfrage. Spiegelbildlich ist dann der Anteil von Ein- oder Zweifamilienhäusern bei den Fertigstellungen und Genehmigungen oft deutlich höher als im Wohnungsbestand.

Fertigstellungen 2015

Fertigstellungen von Ein-/Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern im Landkreis Passau

796 Wohnungen insgesamt

Baugenehmigungen 2015

Grafik Baugenehmigungen im Landkreis Passau

956 Wohnungen insgesamt

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt Landkreis Passau

Hintergrund

 

 

Die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist eng mit der wirtschaftlichen Dynamik in der Region verbunden. In florierenden Regionen, in denen Arbeits- und Ausbildungsplätze entstehen und ein hoher Lebensstandard herrscht, wächst die Bevölkerung aufgrund starker Zuwanderung üblicherweise schneller als das Wohnungsangebot. Hierdurch entstehen Engpässe, die zu Preissteigerungen führen. Umgekehrt sind wirtschaftlich schrumpfende Regionen häufig von Abwanderung betroffen und das daraus resultierende Überangebot an Wohnungen führt zu einem sinkenden Preisniveau.

Der Anteil an Einpendlern gibt an, wie beliebt der Arbeits- im Vergleich zum Wohnungsmarkt ist: Je mehr Menschen zum Arbeiten einpendeln, desto attraktiver ist die Region als Arbeits- und desto unattraktiver als Wohnort (hohe Preise und/oder schlechte Qualität) und umgekehrt.

 

Rahmenbedingungen

Der Landkreis Passau zählt derzeit zu den durchschnittlichen Wirtschaftsstandorten Deutschlands. Das regionale Bruttoinlandsprodukt beläuft sich auf 29.100 €pro Einwohner und das verfügbare Einkommen pro Einwohner liegt bei etwa 20.600 €. Die Zahl der SVP-Arbeitsplätze ist seit 2010 um 14 % gestiegen.

Bruttoinlandsprodukt je Einwohner in €
Bruttoinlandsprodukt je Einwohner im Landkreis Passau in €
Angaben für das Jahr 2014 sind auf Basis der durchschnittlichen Wachstumsraten der letzten fünf Jahre geschätzt

Passau     Bayern     Deutschland

Arbeitsplätze Landkreis Passau

 

Unten ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVP) am Arbeitsort angegeben, das entspricht der Zahl an Arbeitsplätze in Passau (ohne Beamte und Selbst-ständige). Personen, die in der Region wohnen und außerhalb der Region arbeiten, sind hierin also nicht enthalten.

Verfügbares Einkommen Landkreis Passau

Das angegebene verfügbare Einkommen der privaten Haushalte entspricht letztlich dem Einkommen, das den privaten Haushalten netto zufließt und das sie für Wohn-, Konsum- und Sparzwecke verwenden können. Da oft mehrere Personen in einem Haushalt leben und gemeinsam wirtschaften, liegt das verfügbare Einkommen je Haushalt deutlich über dem hier ausgewiesenen verfügbaren Einkommen je Einwohner.

Entwicklung der Arbeitsplätze (SVP-Beschäftigte am Arbeitsort), Index (2002=100)
Entwicklung der Arbeitsplätze in Passau
Quelle: empirica-Regionaldatenbank [BA und VGRDL (Einkommen)]

Passau     Bayern     Deutschland

Verfügbares Einkommen je Einwohner in €
Verfügbares Einkommen je Einwohner im Landkreis Passau im Verhältnis zu Bayern und Deutschland
Angaben für das Jahr 2015 sind auf Basis der durchschnittlichen Wachstumsraten der letzten fünf Jahre geschätzt.

Passau     Bayern     Deutschland

Ein- und Auspendler
Vor allem in attraktiven Wachstumregionen (Schwarmstädte) ist die Zahl der Auspendler trotz steigender Wohnkosten zuletzt stärker gestiegen als die Zahl der Einpendler. Die Menschen wohnen ”freiwillig“in der teuren Stadt, obwohl sie ”draußen“ arbeiten. Einpendler sind SVP-Beschäftigte, die außerhalb einer Region wohnen und innerhalb der Region arbeiten; umgekehrt wohnen Auspendler innerhalb der Region und arbeiten außerhalb.
Hier ist das Verhältnis zwischen Einpendlern bzw. Auspendlern und allen SVP-Arbeitsstellen in Passau angegeben. In strukturschwachen Regionen kann die Zahl der Auspendler die Zahl der SVP-Arbeitsstellen übersteigen, die Relation kann dann über 100% liegen.

Relation Einpendler in % der SVP-Arbeitsstellen Landkreis Passau im Verhältnis zu Bayern
Grafik Relation Einpendler in % der SVP-Arbeitsstellen im Landkreis Passau

Passau     Bayern

Relation Auspendler in % der SVP-Arbeitsstellen Landkreis Passau im Verhältnis zu Bayern

Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS)

Passau     Bayern

Demografie und Wohnungsangebot Landkreis Passau

Demografie

Wanderungssaldo und Geburtenüberschuss bestimmen die Bevölkerungsentwicklung, die unten angegeben ist. Die Entwicklung der Haushalte hängt zudem davon ab, wieviele Personen in einem Haushalt leben. Die Entwicklung der beiden Kenngrößen kann daher unterschiedlich verlaufen.
Die Entwicklung der Einwohner bzw. der Haushalte ist in vielen Wachstumsregionen Deutschlands kürzlich sprunghaft angestiegen. Ursache hierfür ist sowohl die starke Auslandszuwanderung

wie auch die Zuwanderung aus ländlichen Schrumpfungsregionen. Derzeit lässt sich nur schwer einschätzen, ob es sich dabei um ein langfristiges Wanderungsverhalten oder nur um eine kurzfristige Wanderungswelle handelt. Falls die starke Zuwanderung in die Wachstumsregionen tatsächlich anhält, wäre hiervon nicht nur die Bevölkerungs- oder Haushaltsprognose betroffen, sondern auch die langfristige Prognose der Nachfrage und des Leerstands.

Anzahl Einwohner und Haushalte Lkr. PassauAnzahl Einwohner und Haushalte im Landkreis Passau

 Einwohner      Haushalte

Relative Entwicklung im Lkr. Passau, Index (2010=100)
Grafik relative Entwicklung Einwohnerzahl und Haushalte in Passau
Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS, eigene Prognose mit Basisjahr 2014)

 Einwohner      Haushalte

Wanderungen im Landkreis Passau

Die Bevölkerungsentwicklung ist stark mit dem Wanderungssaldo einer Region verknüpft. Ist die Zuwanderung größer als die Abwanderung, ergibt sich ein positiver Wanderungssaldo und umgekehrt. Der Wanderungssaldo vom Lankreis Passau ist unten angegeben, zum Vergleich finden Sie den Wanderungssaldo aller kreisfreien Städte und Landkreise Deutschlands in Karte 1. Neben dem Wanderungssaldo hängt die Entwicklung der Einwohnerzahl 

auch vom natürlichen Bevölkerungssaldo ab – der Differenz zwischen Geburten und Todesfällen. Dieser Saldo ist jedoch in den allermeisten Regionen Deutschlands seit Jahren negativ – es werden weniger Kinder geboren als Menschen sterben. Lediglich in Städten, in die viele junge Menschen ziehen (Schwarmstädte), lässt sich mittlerweile wieder ein Geburtenüberschuss beobachten.

Wanderungssaldo, Anzahl Personen im Landkreis Passau
Grafik Wanderungssaldo Anzahl Personen im Landkreis Passau

Zu- und Fortzüge, Anzahl Personen im Landkreis Passau
Zu- und Fortzüge Anzahl Personen im Landkreis Passau
Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS)

Zuzüge     Fortzüge

Wanderungsverflechtung

Ein positiver Wanderungssaldo spiegelt nicht zwangsläufig ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum einer Stadt wider. Stammen die Wanderungsgewinne vor allem aus dem Umland, während Einwohner überregional abwandern, deutet das eher auf eine schrumpfende Region hin und die künftigen Bevölkerungsgewinne hängen von der (nicht nachhaltigen) Entleerung des Umlandes ab.
Künftige Wanderungsgewinne sind auch mit Unsicherheit behaftet, wenn die Zuwanderung aus dem Ausland dominiert. Migrationsströme über die Bundesgrenze hinweg hängen von einer Vielzahl sozioökonomischer und gesetzlicher Begebenheiten ab und können daher ebenso schnell enden, wie sie begonnen haben, oder sich umkehren.
Eine positive Wanderungsbilanz, die vor allem aus Bevölkerungsgewinnen gegenüber den übrigen Regionen Deutschlands entsteht

(oder bestenfalls gepaart mit Zuwanderung aus dem Ausland), lässt hingegen auch auf künftige Bevölkerungsgewinne schließen. Solche ”Schwarmstädte“ ziehen Menschen aus allen Regionen Deutschlands an, die Wanderungsströme sind somit relativ robust.
In der Abbildung unten ist daher die Reichweite der Wanderungsgewinne gegenüber den anderen Kreisen Deutschlands für Passau dargestellt. Ein Wert von 80 würde beispielsweise bedeuten, dass der betreffende Kreis gegenüber 80% der übrigen 401 Kreise Wanderungsgewinne erzielt (wobei die einzelnen Kreise entsprechend ihrer Bevölkerungszahl gewichtet werden). Im Zeitverlauf gibt die Reichweite somit Auskunft über die Entwicklung der ”Beliebtheit“ einer Stadt bzw. eines Landkreises im innerdeutschen Vergleich, sie wird allerdings auch durch zunehmende Suburbanisierung gesenkt.

Reichweite der innerdeutschen Wanderungsgewinne für Passau, in Prozent
Grafik Reichweite der innerdeutschen Wanderungsgewinne für Passau in Prozent
Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS)

Umland

Das Umland wird für alle kreisfreien Städte abgegrenzt. Es enthält alle Landkreise, die unmittelbar an die jeweilige Stadt angrenzen. Problematisch ist diese Abgrenzung, wenn die Verflechtungen einer Stadt über die angrenzenden Landkreise hinausreichen. Würden in der kreisfreien Stadt München beispielsweise auch die nicht-angrenzenden Landkreise der Raumordnungsregion München zum Umland gezählt werden, wäre der Saldo gegenüber allen übrigen Regionen Deutschlands positiv statt negativ.

Karte 1: Schwarmstädte

< 75      75 bis < 100     100 bis < 125     125 bis < 150     150 bis 175    175 bis <200     >200 

Dargestellt ist die Kohortenwachstumsrate der 15- bis 34-Jährigen für die Zeit von 2010 bis 2014. Das heißt, aus 100 15- bis 34 Jährigen im Jahre 2010 wurden fünf Jahre später X 20- bis 39-Jährige. Je höher die Kohortenwachstumsrate ist, desto beliebter ist eine Stadt bei jungen Menschen.

Wanderungssaldo zwischen Passau und …

… dem Umland, pro 1.000 Einwohner (nur für kreisfreie Städte)
Umland Passau, pro 1.000 Einwohner (nur kreisfreie Städte)
Passau  |   zum Vergleich    Wachstumsstädte     Schrumpfstädte

… dem übrigen Deutschland, pro 1.000 Einwohner
übriges Deutschland, pro 1.000 Einwohner
Passau  |   zum Vergleich    Wachstumsstädte     Schrumpfstädte

… dem Ausland, pro 1.000 Einwohner
Ausland pro 1.000 Einwohner
Passau  |   zum Vergleich    Wachstumsstädte     Schrumpfstädte

Summe, pro 1.000 Einwohner
Summe pro 1.000 Einwohner
Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS)

Passau  |   zum Vergleich    Wachstumsstädte     Schrumpfstädte

Wohnraum-Leerstand Landkreis Passau

Die Leerstandsentwicklung spiegelt die zunehmend heterogene Struktur der regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland wider: Die regionalen Wachstumszentren profitieren durch sinkende Wohnungsleerstände und steigende Wohnungsnachfrage. Das betrifft aber nicht generell die größeren Städte und nicht nur den Westen. Vielmehr wandern die Menschen vor allem dahin, wo attraktive oder neue Arbeitsplätze sind. Dort steigen in der Folge die Mieten und sinken die Leerstände. In den Wegzugsregionen dagegen sinkt die Wohnungsnachfrage.

Neben der Entwicklung der marktaktiven Leerstandsquote im Landkreis Passau finden Sie das aktuelle Leerstandsniveau aller kreisfreien Städte und Landkreise Deutschlands auf der folgenden Seite in Karte 2. Bundesweit liegt der marktaktive Leerstand aktuell bei 2,9 %, den höchsten Leerstand unter Städten findet man derzeit in der Stadt Pirmasens (9,0 %), den niedrigsten in der Stadt München (0,2 %). Unter Landkreisen liegt er in Greiz (10,8 %) am höchsten und im Bodenseekreis (0,6 %) am niedrigsten.

Landkreis Passau Marktaktiver Leerstand in Prozent im Vergleich zu Bayern und Westdeutschland
Landkreis Passau Marktativer Leerstand in Prozent im Vergleich zu Bayern und Westdeutschland
Quelle: empirica-Leerstandsindex bis 2009, CBRE-empirica-Leerstandsindex (marktaktiver Leerstand; Prognosebasis: 2016)

Passau    Bayern     Westdeutschland (ohne Berlin)

Bisherige Entwicklung
Der angegebene CBRE-empirica-Leerstandsindex erhebt ausschließlich 
das Teilsegment des marktaktiven Leerstandes. Das sind leer stehende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die unmittelbar disponibel sind, sowie leer stehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls innerhalb von sechs Monaten aktivierbar wären.
Prognose
Die dargestellten Überhänge beschreiben die prognostizierte Leerstandquote im Jahr 
2021 ohne Abriss/Umwandlung und ohne Neubau (untere Variante) bzw. mit ausreichend Neubau (obere Variante). Sie werden nur für Passau ausgewiesen.

Karte 2: Marktaktiver Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Deutschland 2016

Karte 2 Marktaktiver Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Deutschland

unter 2 %       2 bis unter 4 %       4 bis unter 6%      6 bis unter 8 %        8 % und mehr

Neubauangebot im Landkreis Passau

Ein positiver Wanderungssaldo erhöht die Wohnungsnachfrage und senkt den Leerstand. In Wachstumsregionen hält das Neubauangebot mit dem Nachfragezuwachs meist nicht Schritt. In Schrumpfungsregionen ist rein quantitativ oft kein Neubau mehr erforderlich. Steigende Ansprüche führen hier jedoch zu einer qualitativen Zusatznachfrage, es fehlen die hochwertigen

Angebote mit Neubauqualitäten, z.B. einfamilienhausähnliche Gebäude, d.h. kleine Mehrfamilienhäusern (max. 6-8 Wohneinheiten) mit privaten Rückzugsflächen und ebenerdigem Zugang zu begrünten Außenflächen. Geschosswohnungen älterer Baujahrgänge erfüllen diese Anforderungen meist nicht und sind daher weniger geeignet für Selbstnutzer.

Fertiggestellte Wohnungen und Neubauprognose im Landkreis Passau
Landkreis Passau Fertiggestellte Wohnungen und Neubauprognose
Quelle: empirica-Regionaldatenbank (DESTATIS, eigene Prognoseberechnungen, Prognosebasis 2014)

Ist- Insgesamt*
Prognose Ist-Insgesamt

Ist-MFH
Prognose Ist-MFH

Ist-EZFH
Prognose Ist-EZFH

*Erläuterung
Die Zahl aller fertiggestellten Wohnungen enthält auch neue Wohnungen in bestehenden 
Wohn- und Nichtwohngebäuden (Baumaßnahmen). Diese Wohnungen können den Mehrfamilienhäuser oder Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht einzeln zugeordnet werden, die Summe aus fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Ein- oder Zweifamilienhäuser ist somit meist kleiner als der dargestellte Insgesamt-Wert.
Prognose
Die Neubauprognose setzt sich zusammen aus einer quantitativen und qualitativen Zusatznachfrage. 
Die quantitative Zusatznachfrage ist maßgeblich durch zukünftige demografische Entwicklungen bestimmt. Die qualitative Zusatznachfrage berücksichtigt zudem, dass die Qualitätsanforderungen der Nachfrager im Bestand häufig nicht erfüllt werden können und deswegen zusätzlicher Neubau erforderlich ist.

Immobilienpreise im Landkreis Passau

Hintergrund

Bei den inserierten Kaufpreisen für Wohnungen oder Häuser muss berücksichtigt werden, dass die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise (Transaktionspreise)
je nach Verhandlungsmacht mehr oder weniger unter – und in Ausnahmefällen auch über – den inserierten Kaufpreisen liegen können. Der Abschlag liegt auf entspannten Märkten zwischen 5 und 10%, sonst geht er eher gegen 0. Dennoch geben Entwicklung und Struktur der inserierten Kaufpreise einen sehr
guten Eindruck über die Lage und Entwicklung auf dem Immobilienmarkt für Kaufobjekte.
Bei Mietwohnungen kann davon ausgegangen werden, dass der Angebotspreis auch dem tatsächlichen Mietpreis entspricht. Allerdings dürfen die hier ausgewiesenen Angebotsmieten nicht mit den sogenannten Bestandsmieten, also

Mieten in bestehenden Mietverträgen, verwechselt werden. Prinzipiell kann der Preis von Mietwohnungen, die neu vermietet werden (Angebotsmieten bei Wiedervermietung), frei bestimmt werden. Einschränkungen ergeben sich regional nach Einführung einer Mietpreisbremse. Mieten aus bestehenden Mietverträgen (Bestandsmieten) hingegen dürfen gesetzlich nicht beliebig erhöht werden, häufig wird außerdem vonseiten der Vermieter auf einen Eingriff in bestehende Mietverträge verzichtet, um Konflikte zu vermeiden. So können Angebotsmieten bei Wiedervermietung schneller an lokale und makroökonomische Entwicklungen angepasst werden, weshalb sie den Bestandsmieten üblicherweise vorauseilen und über dem Niveau der Bestandsmieten liegen.

2017 Angebotene Mietwohnungen Landkreis Passau

Angebotene Mietwohnungen im Kreis Passau

2017 Angebotene Eigentumswohnungen im Kreis Passau

Angebotene Eigentumswohnungen Kreis Passau.

Immobilienpreisentwicklung Landkreis Passau

Mietpreise im Landkreis Passau für Mietwohnungen in € pro m² (nettokalt)
MIetpreise für Mietwohnungen im Landkreis Passau in € pro m² (nettokalt)

Neubau         alle Baujahre

 

Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Landkreis Passau in € pro m²
Kaufpreise für Eigentumswohnungen pro m² im Landkreis Passau

Neubau         alle Baujahre

 

Kaufpreise für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser im Landkreis Passau in € pro m²
Kaufpreis für Ein-bzw. Zweifamilienhäuser im Landkreis Passau
Quelle: empirica-Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH bis 2011, empirica-systeme)

 

Neubau         alle Baujahre

Anmerkung
Dargestellt sind qualitätsbereinigte Preise (hedonische Preise) für eine Wohnung / ein 
Haus mit 60-79 m² (EZFH 100-149 m²), mit Baujahr innerhalb der letzten zehn Jahre (Neubaubzw. alle Baujahre sowie mit guter Ausstattung.

Mikro-Apartments Landkreis Passau

In vielen Städten Deutschlands – allen voran Berlin, München und Stuttgart – werden immer mehr Wohnungen möbliert oder zeitlich befristet zur Vermietung angeboten. Der inserierte Mietpreis für diese Mikro-Aparetments steigt ebenfalls kontinuierlich an. Ein Erklärungsansatz hierfür könnte sein, dass im Zuge der veränderten Arbeitswelten die Nachfrage nach möblierten Wohnungen steigt,

da es z.B. immer mehr Wochenend-Pendler gibt. Auch Studierende wohnen zunehmend in voll ausgestatteten Wohnungen und treiben Nachfrage und Preis in die Höhe. Eventuell wird der Anteil möblierter Wohnungen durch die Analyse von Inseraten aber auch überschätzt, weil möblierte Wohnungen kürzer angemietet und damit öfter neu inseriert werden.

Entwicklung der Mietpreise von Mikro-Apartments im Landkreis Passau, ”all-inclusive“ in € pro m²
Entwicklung der Mietpreise von Mikro-Apartments im Landkreis Passau

Mikro-Apartments
Das angegebene Segment umfasst Mietwohnungen, die zeitlich befristet oder 
möbliert angeboten wurden. Dargestellt ist die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten. Aus der Analyse wurden zudem Ausreißer, Betrugsinserate und Angebote für Wohngemeinschaften entfernt.

Räumliche Immobilienpreisstruktur in Bayern

Mietpreise 2017
Mietpreise 2017

Mietpreisentwicklung 2012 bis 2017
Mietpreisentwicklung 2012 bis 2017

Kaufpreise Eigentumswohnungen 2017
Kaufpreise Eigentumswohnungen 2017

Kaufpreisentwicklung ETW 2012 bis 2017
Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnung 2012 bis 2017

Kaufpreise Ein- bzw. Zweifamilienhäuser 2017
Kaufpreis Ein- bzw. Zweifamilienhäuser 2017

Kaufpreisentwicklung EZFH 2012 bis 2017
Kaufpreisentwicklung Ein- bzw. Zweifamilienhäuser 2012 bis 2017

Preisspektrum und Objektmerkmale der Immobilien im Landkreis Passau

Neben dem Preisniveau ist auch das gesamte Spektrum der angebotenen Preise relevant – es gibt an, wie weit die günstigsten bzw. die teuersten Angebotspreise auseinander liegen und ist hier abgebildet. Für viele Käufer ist zudem die Bruttoanfangsrendite, das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen, relevant. Dieses Verhältnis wird hier ausgewiesen. Die geschätzten Zu- bzw. Abschläge für verschiedene Merkmale werden hier separat angegeben. Üblicherweise gehen höhere Ausstattungsklassen mit höheren Preisen einher.

Abweichungen hiervon entstehen beispielsweise dadurch, dass nicht immer alle preisrelevanten Faktoren inseriert werden und entsprechend auch nicht erfasst werden können. Eine Wohnung mit einfacher Ausstattung, die sich in einer Top- Lage befindet, kann beispielsweise deutlich teurer sein als eine Wohnung in einer schlechten (Rand-)Lage, auch wenn diese Wohnung gute oder hochwertige Ausstattungsmerkmale aufweist.
Immobilienpreise nach Wohnflächen- und Ausstattungsklassen finden Sie weiter untern unter dem Punkt: Arithmetisches Mittel nach Wohnungsgröße und Ausstattung im Jahr 2017.

Durchschnittliche Wohnfläche der angebotenen Immobilien
des Landkreis Passau im Jahr 2017

Durchschnittliche Wohnfläche der angebotenen Immobilien des Landkreis Passau im Jahr 2017

Immobilienpreisverteilung

Mietpreisverteilung Landkreis Passau
Mietpreisverteilung aller Immobilien im Landkreis Passau

2012        2017 

Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen Landkreis Passau
Kaufpreisverteilung aller Eigentumswohnungen im Landkreis Passau

2012        2017 

Kaufpreisverteilung Ein- bzw. Zweifamilienhäuser Lankreis Passau
Kaufpreisverteilung aller Ein- Zweifamilienhäuser im Lankreis Passau

2012        2017 

Lesebeispiel
Im Landkreis Passau wird im Jahr 2017 ein Viertel (25 %) aller inserierten Mietangebote zu 
einem Preis von höchstens 5.33 € pro m² angeboten. Für die Hälfte aller Inserate wird im selben Jahr ein Mietpreis von höchstens bzw. mindestens 6.05 € pro m² verlangt und die teuersten 25 % aller Angebote liegen bei 7.06 € pro m² und mehr (s.o. Mietpreisverteilung).

(Pseudo-) Bruttoanfangsrendite von Immobilien im Landkreis Passau

Die Bruttoanfangsrendite gibt die Relation zwischen anfänglichen Mieteinnahmen und Kaufpreis der vermieteten Wohnung wider. Allerdings enthalten die wenigsten der zum Kauf inserierten Wohnungen neben dem Kaufpreis auch die aktuellen Mieteinnahmen. Deswegen wird hier der mittlere, qualitätsbereinigte Mietpreis aller Mietwohnungen ins Verhältnis zum mittleren, qualitätsbereinigten Kaufpreis aller

Eigentumswohnungen gesetzt (vgl. Vervielfältiger), das umgekehrte Kauf-/Mietpreis-Verhältnis ist die Rendite. Die hier angegebene Rendite kann allerdings verzerrt sein, wenn sich inserierte Miet- und Kaufobjekte in der entsprechenden Region hinsichtlich ihrer Qualität sehr deutlich unterscheiden, daher nennen wir sie ”Pseudo-Rendite“.

Pseudo-) Bruttoanfangsrendite von Immobilien im Landkreis Passau, in Prozent
Bruttoanfangsrendite von Immobilien im Landkreis Passau, in Prozent

 

Vervielfältiger für den Landkreis Passau
Vervielfältiger für den Landkreis Passau
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme)

Lesebeispiel
Dargestellt ist das Verhältnis aus qualitätsbereinigten Mietpreisen und Kaufpreisen 
einer vergleichbaren Wohnung: Jahresmiete / Kaufpreis (Rendite) bzw. Kaufpreis /Jahresmiete (Vervielfältiger), je 60-79 m², Baujahr innerhalb der letzten zehn Jahre, gute Ausstattung. Ein Vervielfältiger von 25 gibt beispielsweise an, dass der mittlere Kaufpreis einer Eigentumswohnung im Landkreis Passau 25-mal so hoch ist wie die entsprechende mittlere Jahresmiete.
Die entsprechende Bruttoanfangsrendite beträgt in diesem Fall 4 %.

Zu- und Abschläge für Immobilienmerkmale im Landkreis Passau

Hier sind die einzelnen Zu- bzw. Abschläge der hedonischen Qualitätsbereinigung für verschiedene Objektmerkmale angegeben. Für Mietwohnungen in dem Landkreis Passau wurde beispielsweise eine 60-79 m² große Wohnung als Referenzwohnung definiert, die innerhalb der letzten zehn Jahre gebaut wurde und eine gute Ausstattung hat.

Der Mietpreis dieser Referenzwohnung liegt im aktuellen Quartal bei 7,33 € pro m². Für Wohnungen mit derselben Ausstattung und Größenklasse, die dagegen in den 1970er Jahren gebaut wurden, ergibt sich ein Abschlag von -0,87 € pro m², der Mietpreis dieser Wohnung liegt entsprechend bei 7,33 €  -0,87 € = 6,46 € pro m².

Mittlere Zu-/Abschläge im 4. Quartal 2017 

Mietwohnungen (nettokalt) Miete pro m² Wohnfläche, Landkreis Passau
Mietwohnungen Mietpreise (nettokalt) pro m² Landkreis Passau

 

Eigentumswohnungen Kaufpreis pro m² Wohnfläche im Landkreis Passau
Kaufreise von Eigentumswohnungen pro m² im Landkreis Passau

 

Ein- oder Zweifamilienhäuser Kaufpreis pro m² Wohnfläche im Landkreis Passau
Kaufpreise Ein oder Zweifamilienhäuser pro m² Wohnfläche im Landkreis Passau
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme)
* Baujahr innerhalb der letzten zehn Jahre, 60-79 m² (EZFH 100-149 m²) und guter Ausstattung.

Arithmetisches Mittel nach Wohnungsgröße und Ausstattung im Jahr 2017

Mietwohnungen in €  pro m² (nettokalt), Landkreis Passau
MIetwohnungen Mieten in € pro m² nettokalt Landkreis Passau
Hinweis: Für leere Tabellenfelder (”-“) liegen zu wenig Beobachtungen vor (n < 10).

 

Eigentumswohnungen Kaufpreise in  € pro m², Landkreis Passau
Eigentumswohnungen Kaufpreis in € pro m² Landkreis Passau
Hinweis: Für leere Tabellenfelder (”-“) liegen zu wenig Beobachtungen vor (n < 10).

 

Ein- und Zweifamilienhäuser Kaufpreise nach Fläche und Ausstattung in €, Landkreis Passau
Ein- und Zweifamilienhäuser Kaufpreise nach m²
Hinweis: Für leere Tabellenfelder (”-“) liegen zu wenig Beobachtungen vor (n < 10).   

Immobilienpreisblase

 

Blasengefahr in den Städten und Landkreisen im 3.Quartal 2017

 

Nicht jeder Preisanstieg birgt die Gefahr einer Blase. Wird das Angebot relativ zur Nachfrage knapper, sind steigende Preise unproblematisch.

Eine Blase droht erst,

  • wenn Mietwohnungen sich nicht durch Mieteinnahmen refinanzieren lassen (Kaufpreise steigen schneller als Mieten) oder
  • wenn sich der ”Normalverdiener“ die Immobilie nicht mehr leisten kann (Kaufpreise steigen schneller als Einkommen) oder
  • wenn in spekulativer Erwartung steigender Preise ohne Rücksicht auf die Nachfrage immer mehr Wohnungen gebaut werden (und dazu immer mehr Kredite aufgenommen werden), die irgendwann nicht mehr vermarktbar sind, weshalb dann die Preise verfallen.

In der unteren Tabelle sind die Trends für die drei genannten Gefahren quantifiziert und als Indikator dargestellt.  gibt an, dass keine Blasengefahr besteht,   ist der Normalwert und   signalisiert hohe Blasengefahr.

Blasenindikatoren im Landkreis Passau und Deutschland

Quelle: empirica-Preis und Regionaldatenbank (Destatis, empirica-systeme)

Karte 3: Immobilien: Blasengefahr in den Städten und Landkreisen Deutschlands, 3.Quartal 2017

Karte Balsengefahr bei Immobilien in den Städten und Landkreisen von Deutschland

Immobilienpreise und Zinsentwicklung

Langfristig müssen Miet- und Kaufpreise auf Wohnungssmärkten den selben Trend aufweisen. Abweichungen hiervon entstehen beispielsweise dadurch, dass Mietpreise politisch kontrolliert werden (Mietpreisbremse) oder die Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus spekulativen Gründen bzw. aus Mangel an alternativen Anlagen in die Höhe schnellt. Wenn der damit verbundene Preisanstieg jedoch nicht mehr fundamental begründet ist und sich nicht in den Mietpreisen niederschlägt, sinken die Renditen und schlimmstenfalls droht eine Immobilienblase.

Tatsächlich sind die Zinsen für Wohnungsbaukredite in den letzten Jahren stark gesunken und auch aufgrund mangelnder lukrativer Anlagemöglichkeiten
setzte eine Flucht ins Betongold ein. In der Folge sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen vielerorts deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise.

Durschnittliches Zinsniveau für Wohnungsbaukredite im Kreis Passau

Durchschnittliches Zinsniveau für Wohnungsbaukredite

Index: Kauf- und Mietpreise von Immobilien im Landkreis Passau in Relation zu den Zinsen (1.Quartal 2004 = 100)
Index Kauf- und Mietpreise in Relation zu den Finanzierungszinsen
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme), Bundesbank (Zinsen)

Kaufpreise Eigentumswohnungen    Mietpreise    Zinsen

Rückschlagpotential

Übertriebene Kaufpreise gehen nicht zwangsläufig mit dem Platzen einer Immobilienblase einher. In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien ein beliebtes Anlageziel, um vergleichsweise hohe Renditen zu erzielen. Hierdurch steigen die Kaufpreise. Steigen die Zinsen jedoch wieder, wird auch die Nachfrage nach Immobilienobjekten zurückgehen und die Preise werden wieder sinken. Das kann abrupt passieren, wahrscheinlicher

ist jedoch, dass sich der Rückgang – wie in früheren Zyklen – schleichend vollzieht. Die ”überteuerten“ Preise für Eigentumswohnungen könnten dann wieder auf das relative Niveau der Mietpreise zurückfallen. Diesen möglichen Rückgang haben wir ermittelt, indem wir den relativen Mietanstieg auf die Kaufpreise für
Eigentumswohnungen übertragen haben, um so den gleichgewichtigen Kaufpreis zu ermitteln.

Rückschlagpotential Eigentumswohnungen im Landkreis Passau, in Prozent
Rückschlagpotential Eigentumswohnungen im Landkreis Passau, in Prozent
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme), Deutsche Bundesbank

Rechenbeispiel
Angenommen, der Index von Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Landkreis Passau liegt 
aktuell bei 140 (+40% seit dem 1.Quartal 2004), und der Index für Mietpreise bei 120. Das ergibt ein Rückschlagpotential von  -1= -14%. Würden die relativen Kaufpreise also um 14% sinken, so lägen sie wieder auf dem derzeitigen relativen Niveau der Mietpreise.

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im Landkreis Passau, Deggendorf und Rottal-Inn

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