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Mietkaution – Rechte & Pflichten für Mieter & Vermieter

Mietkaution Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Mietkaution für Wohnimmobilien

Die Mietkaution, eigentlich Mietsicherheit genannt, stellt in Form eines Geldbetrages eine Sicherungsleistung an den Vermieter dar, um während der Mietzeit entstandene Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten und Schäden an der Wohnung bzw. des Hauses auszugleichen.

Mietkaution – Obergrenze und Fälligkeit

Grundsätzlich besteht für den Mieter keine gesetzliche Verpflichtung, eine Mietkaution an den Vermieter zu entrichten. Die Kaution muss deshalb im Mietvertrag vereinbart werden und darf laut § 551 BGB maximal drei Nettomieten (“netto”, also ohne Nebenkosten) betragen. Wenn Sie eine höhere Mietkaution bezahlt haben können Sie sich den übersteigenden Betrag vom Vermieter zurückerstatten lassen. Einzige Ausnahme hierfür gilt für Mieter, die sich Ihre Mietwohnung oder das Haus vom Vermieter behindertengerecht umbauen haben lassen (§ 554a BGB).
Mieter, die die Kaution aus finanziellen Gründen nicht auf einmal entrichten können oder wollen, haben laut § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Mietkaution auf drei gleiche Teilzahlungen zu splitten. Hierbei ist die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und die beiden nächsten in den Folgemonaten.
Der Mieter hat also das Recht, insoweit die Bargeldzahlung vereinbart wurde, ab Beginn des Mietverhältnisses die Kaution auf drei aufeinander folgende monatliche Raten zu entrichten, auch dann, wenn die Ratenzahlung im Mietvertrag schriftlich untersagt wurde.

ACHTUNG
Kaution – Verzug
Wer die geforderte Kaution nicht rechtzeitig bezahlt, riskiert eine fristlose Kündigung. Hierzu muss der Mieter mit der Kautionszahlung jedoch mindestens mit zwei Netto-Kaltmieten im Rückstand sein. Der Vermieter muss beim Verzug laut §569 Abs. 2a BGB vor der Kündigung nicht einmal mahnen.

Arten der Mietkaution: 

Die Form der Mietkaution können die Mietvertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren. Der Vermieter muss aber die im Rahmen des Mietverhältnisses erhaltene Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem verzinsten Mietkautionskonto anlegen.
Folgende Formen sind z.B. möglich:

  • Barkaution: Der Mieter händigt dem Vermieter die vereinbarte Summe bar aus oder überweist den Betrag auf das vom Vermieter genannte Konto. Da der Vermieter auf Grund einer möglichen Insolvenz die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, empfiehlt es sich als Vermieter, bereits vor der Vermietung einer Immobilie ein insolvenzfestes Kautionskonto anzulegen, um den gesetzlichen Vorschriften gerecht zu werden.   
  • Sparbuch: Der Mieter eröffnet auf seinen Namen ein Sparkonto und verpfändet das dazugehörige Sparbuch an den Vermieter
  • Bankbürgschaft: Hier bürgt die Bank des Mieters für seine Bonität.
  • Mietkautionsdepot:  Mieter können hier Ihre Kaution auch in Renten-, Immobilien- und Garantiefonds investieren. Das Guthaben des Mietkautionsdepots muss an den Vermieter verpfändet werden. (Allerdings fallen Depotgebühren und Ausgabeaufschlag an)
  • Kautionsschutzbrief: Hier wird die Mietkaution in Form einer Versicherung abgesichert. Der Mieter muss lediglich einen “Versicherungsbeitrag” entrichten wie z.B. bei einer Haftpflichtversicherug und bleibt so liquide.

Kaution – Zinsertragssteuer

Die Zinsen aus einem Mietkautionskonto stehen dem Mieter zu und sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern!
Bei einem auf den Mieter ausgestellten und verpfändeten Sparkonto sollte der Mieter einen entsprechenden Freistellungsauftrag erteilen um einen Abzug durch die Abgeltungssteuer zu vermeiden!

Wurde die Kaution bar oder per Überweisung an den Vermieter übergeben und dieser hat unter Nennung des Treuegebers (Mieters) das Treuhandkonto eröffnet so muss die Bank die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters ausstellen. Der Vermieter hat dann laut § 34 Abs. 1 und 3 Abgabenordnung (AO) dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen. Ist der Treuegeber (Mieter) der Bank nicht bekannt oder werden mehrere Mietkautionen auf einem Konto angelegt, ist der Vermieter ebenfalls dazu verpflichtet den Feststellungsbescheid oder eine Kopie an den Mieter auszuhändigen, damit der Mieter die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann. 
(Vermieter befragen hierzu am besten Ihren Steuerberater)

Kaution – im bestehenden Mietverhältnis

Während des bestehenden Mietverhältnisses hat der Mieter keinerlei Zugriff auf die Kaution. Auch das sogenannte “Abwohnen” der Kaution am Ende des Mietverhältnisses führt lediglich zu einem Zahlungsverzug, der den Vermieter dazu berechtigt den Mietvertrag zu kündigen.
Der Vermieter hingegen kann (muss aber nicht) bei unstreitigen, rechtskräftig festgestellten oder bei offensichtlich begründeten Forderungen auf die hinterlegte Kaution des Mieters zugreifen um seine Forderungen zu befriedigen. Der Mieter ist in so einem Fall dazu verpflichtet die Kaution auf den im Mietvertrag vereinbarten Betrag wieder aufzufüllen. Greift der Vermieter hingegen bei einem strittigen Fall (z.B. Mietminderung) auf die Kaution zu, so kann der Mieter per Gerichtsbeschluss den Vermieter dazu auffordern die entnommene Summe wieder auf das Mietkautionskonto einzuzahlen.

Kaution – bei der Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mieter hat erst nach Rückgabe der Mietsache (Wohnung oder Haus) ein Recht auf die Rückzahlung der Kaution. Dabei ist dem Vermieter ein angemessener Zeitraum für die Erstattung der Kaution einzuräumen. Die Höhe der Rückerstattung bemisst sich aus der hinterlegten Kaution plus dem Zinsertrag, abzüglich offener Forderungen aus dem Mietverhältnis und evtl. entstandener Renovierungskosten. 

Wichtige Hinweise zum Schluss:

Ein Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution oder etwaiger Zinsen verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres in dem der Vermieter die Kaution abrechnen muss.

Wird die vom Mieter gestellte Kaution vom Vermieter ohne Vorbehalt an den Mieter zurück bezahlt, kann dieser danach wegen erkennbarer Schäden oder Mängel an der Mietsache keine Ansprüche mehr geltend machen.

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