Ihre Suchergebnisse

Immobilienbewertung

Immobilienbewertung: wieviel ist mein Haus Wert?

 

Es ist für jeden nachvollziehbar, dass Immobilienverkäufer die den Verkaufspreis Ihrer Immobilie ohne Immobilienbewertung selbst festlegen, in der Regel den Wert Ihres Eigenheims oder Ihrer Eigentumswohnung zu hoch ansetzen. Schließlich verkaufen sie keine “Immobilie”, sondern ihr Zuhause, in das Sie viel Arbeit und Herzblut gesteckt haben.
Beim Verkauf einer Immobilie sind allerdings diese subjektiven Empfindungen hinderlich. Denn der Wert einer Immobilie wird nicht durch das subjektive Wertempfinden des Eigentümers bestimmt sondern durch Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt, also danach wie viel die Immobilie derzeit am Markt wert ist. Sollten Sie also den Verkaufspreis Ihrer Immobilie am Markt vorbei ansetzen, können Sie sehr schnell viel Geld verlieren, denn:

Schlechter Verkaufspreis für ein Haus führt zum Preisverfallist der Verkaufspreis zu hoch,
schreckt dies den potentialen Kaufinteressenten ab. Die Veräußerung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zieht sich dadurch unnötig in die Länge. Nicht nur dass Sie viele Besichtigungen durchführen und viel Geld in die Werbung stecken müssen, nein, Ihr Immobilienangebot bekommt dadurch auch noch einen fahlen Beigeschmack.
In den seltensten Fällen führt also so ein Vorgehen zum gewünschtem Erfolg, denn es steht nicht, wie so viele hoffen, jeden Tag ein dummer Mensch auf, der bereit ist den überhöhten Preis für die Immobilie zu zahlen. Sollten Sie mit viel Glück ausnahmsweise so einen potentiellen Käufer finden dann macht meist die finanzierende Bank einen Strich durch die Rechnung in dem sie die Finanzierung ablehnt. So führt der anfänglich zu hohe Verkaufspreis nicht nur dazu, dass Sie den Verkaufspreis auf einen vernünftigen Preis reduzieren müssen, nein Sie werden durch den mittlerweile fahlen Beigeschmack Ihrer Immobilie sogar gezwungen sein zu einem geringeren Preis zu verkaufen.

ist der Verkaufspreis zu niedrig,
ist die Nachfrage sicherlich hoch. Sie werden Ihre Immobilie im Handumdrehen verkaufen, wenn dies auch bedeutet, dass Sie womöglich mehrere tausend Euro in den Sand setzen.

– Den Käufer wird es auf alle Fälle freuen –

Der Verkauf einer Immobilie stellt meist die größte finanzielle Transaktion im Leben dar, da sollten Sie nichts dem Zufall überlassen. Es geht um viel Geld. – Um Ihr Geld! – Bevor Sie also Ihre Immobilie anbieten oder gar verkaufen, sollten Sie Ihren Verkaufspreis unbedingt durch eine Immobilienbewertung überprüfen bzw. durch einen Immobilienmakler oder Immobiliengutachter überprüfen lassen.
Mit einem realistischen Preis, nicht zu hoch – aber auch nicht zu niedrig, werden Sie in der Regel immer den besten Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung erzielen.

Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler

Immobilienbewertung durch einen ImmobilienmaklerSeriöse Immobilienmakler übernehmen nicht nur die Vermarktung Ihrer Immobilie, sondern unterstützten Sie auch bei der Festlegung des richtigen Verkaufspreises für Ihre Immobilie. Immobilienmakler sind mit der örtlichen Marktsituation vertraut, und bewerten Ihre Immobilie kostenlos, sofern sie die Chance haben, das Objekt danach zu vermarkten. Für eine Immobilienbewertung nimmt der Makler eine Vorortbesichtigung vor und vergleicht Ihr Objekt mit anderen ähnlicher Lage und Ausstattung. Versierte Makler ziehen für die Wertermittlung unterstützend noch zusätzlich das Sach- und Ertragswertverfahren heran um den ermittelten Verkaufspreis noch genauer festlegen zu können. Der von einem Makler ermittelte Verkehrswert Ihrer Immobilie weicht oft nur geringfügig von dem tatsächlichen Verkaufspreis ab, da ein guter Immobilienmakler die zu erzielenden Preise am Immobilienmarkt speziell in seiner Region sehr gut kennt.

 

Wertgutachten durch einen Immobiliengutachter

Wertgutachten durch einen ImmobiliengutachterEine weitere Möglichkeit den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, besteht darin, einen Immobiliengutachter zu beauftragen. Dieser führt eine systematische Einwertung Ihres Verkaufsobjekts durch.

Da ein Gutachten immer mit zusätzlichen Kosten verbunden ist (ca. 1.800,-€ bis 2.000,-€ für ein Haus mit einem Wert von 400.000,-€), bietet sich diese Art der Immobilienbewertung immer dann an, wenn es darum geht Besitzverhältnisse zu klären.

Kommt es beispielsweise im Rahmen einer Trennung oder Scheidung zu einer Vermögensauseinandersetzung, kann ein Wertgutachten herangezogen werden, um die Vermögensanteile unter den ehemaligen Partnern aufzuteilen. Auch bei Vermögensauseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft empfiehlt sich ein Wertgutachten. Nehmen wir an, ein Testament sieht mehrere Begünstigte für eine Immobilie vor. Hier kann ein Wertgutachten helfen, die finanziellen Ansprüche der einzelnen Erben zu bestimmen.
In den meisten Fällen benötigen Sie jedoch kein schriftliches Gutachten. Zudem bringt die Beauftragung eines Immobiliengutachters die bereits oben genannten Kosten mit sich. Für ein Vollgutachten, also ein Wertgutachten, das auch vor Gericht verwendet werden kann, zahlen Sie meist mehr. Sofern Sie also von Amtswegen kein Wertgutachten brauchen, empfiehlt es sich, auf eine günstigere Methode zurückzugreifen.

 

Online-Immobilienbewertung

Online ImmobilienbewertungBei der Online-Immobilienbewertung wird der Wert der Immobilie über das Vergleichswertverfahren ermittelt.
Durch die Eingabe der individuellen Objektkriterien durch den Nutzer, werden anhand eines Ähnlichkeitsalgorithmus die Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien herangezogen. Eine Bewertung erfolgt nur, wenn eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten mit hinreichend übereinstimmenden Zustandskriterien vorhanden ist. So kann der Immobilienverkäufer seinen Verkaufspreis durch eine neutrale emotionslose Instanz überprüfen. Aber Achtung! Der Online-Bewertung sind Grenzen gesetzt.
Die subjektiven Faktoren der Immobilie, wie z.B. die Optik und das Feeling das beim Betreten der Immobilie wahrgenommen wird, können mit einer Online-Bewertung nicht erfasst werden. Auch werden Eintragungen im Grundbuch für die Bewertung nicht herangezogen, obwohl diese für den Marktwert der Immobilie von entscheidender Bedeutung sind. Außerdem haben persönliche Dienstbarkeiten wie z.B. Nießbrauch oder Wohnungsrecht, immer einen wesentlichen Einfluss auf den möglichen Verkaufspreis der Immobilie. Des weiteren wird z.B. ein zusätzliches Baurecht auf dem Grundstück, das eine gravierende Wertsteigerung bewirkt, nicht erfasst. Der online ermittelte Verkaufspreis muss in solchen Fällen auf alle Fälle angepasst werden. Sind also Wert beeinflussende Faktoren vorhanden, die in der Online-Bewertung nicht eingegeben werden können, sollten Sie sich unbedingt an einen Immobilienmakler oder Immobiliengutachter wenden. 

Die unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen.
Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln.
Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt.
 

Ertragswertverfahren

 
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.

Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge (Mieten) wird der Ertragswert ermittelt.

1.
aus dem ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.
aus dem nach kapitalisierten Reinertrag und dem nach ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Fazit

Wenn es um den Verkaufspreis einer Immobilie geht, sollten Sie sich auf keinen Fall auf Ihr Bauchgefühl oder auf Preis-Zurufe von Nachbarn, Bekannte oder Freunden verlassen, es geht um viel Geld, daher müssen Sie sich unbedingt einen Fachmann an die Hand nehmen der den Preis Ihrer Immobilie vernünftig ermittelt.


Gefällt Ihnen dieser Ratgeber?
Bewerten Sie jetzt:
1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne 4,35 von 5 Sternen, basieren auf 31 abgegebenen BewertungenLoading...


 NIEDERMEYER Immobilien – wir sind Ihr Immobilienmakler in Vilshofen
im Landkreis Passau, Deggendorf und Rottal-Inn

Anzeigen vergleichen

NIEDERMEYER Immobilien hat 4,78 von 5 Sternen | 77 Bewertungen auf ProvenExpert.com