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Immobilien FAQ | Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilien

Egal ob Sie gerade eine Immobilie verkaufen oder kaufen, vermieten oder mieten – in dieser Immobilien FAQ finden Sie Antworten auf die meistgestellten Fragen zum Thema Immobilien.

FAQ für Verkäufer von Immobilien

Der Wert Ihrer Immobilie hängt von sehr vielen Faktoren ab, wie z.B. Baujahr, Zustand, Ausstattung, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Grundstücksfläche, Lage sowie der aktuellen Situation am lokalen Immobilienmarkt und kann daher nicht pauschal ermittelt werden.
Lesen Sie hierzu auch unsere Ratgeber “Immobilienbewertung” oder “Der richtige Verkaufspreis für Ihr Haus”

Gerne erstellen wir für Ihre Immobilie eine individuelle Bewertung.

Ja, seit dem 01.05.2015 ist der Energieausweis beim Verkauf einer Immobilie bis auf die wenigen am Schluss aufgeführten Ausnahmen gesetzlich vorgeschrieben.
Bußgeld bis zu 15.000,- € droht!
Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV sind Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien ebenfalls betroffen. Werte des Energieausweises müssen in der Werbung aufgeführt werden, wenn Sie einen Ausweis haben. § 16 a Abs. 2 verlangt die Pflichtangaben in Anzeigen nur bei Vorliegen eines Energieausweises. Wörtlich: „und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor“. Deshalb kann man davon ausgehen, dass fehlende Angaben in der Anzeige nicht abmahnbar sind wenn der Energieausweis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt. Hilfreich ist die Werbung mit dem Zusatz, dass der Ausweis “nicht vorliegt”.

Von der Energieausweispflicht befreit sind nur:

  • Baudenkmäler oder Gebäude innerhalb von Ensemble- oder denkmalgeschützten Bereichen
  • Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50m²
  • Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt bzw. beheizt oder gekühlt werden (weniger als 4 Monate oder unter 25 % einer ganzjährigen Nutzung) wie etwa Ferienhäuser

Lesen Sie hierzu auch unbedingt den Ratgeber “Energieausweis: Pflichten für Immobilienverkäufer

Ein professioneller und seriöser Immobilienmakler kennt den lokalen Immobilienmarkt genau. Er ist in der Lage, einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln, der Ihrer Immobilie auch gerecht wird. Ein falscher Preis – egal ob zu hoch oder zu niedrig angesetzt – führt meistens zu Verlusten für den Eigentümer.
Der Verkauf einer Immobilie ist mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand verbunden. Den meisten Eigentümern fehlt die Zeit, um sich dieser Aufgabe mit dem benötigten Fachwissen angemessen zu widmen.
Lesen sie hierzu auch den Ratgeber “Deshalb sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen“.

Informieren Sie sich doch einfach über unseren Verkaufsservice für Immobilien.

Die Höhe der Maklerprovision, auch Courtage genannt ist je nach Bundesland unterschiedlich und nicht gesetzlich geregelt. Die Höhe für den Verkäufer und Käufer der Immobilie beträgt im Bundesland Bayern historisch gewachsen in der Regel jeweils 3,57 % inkl. MwSt..

In einem Exposé werden alle wesentlichen Merkmale des Verkaufsobjekts zusammengefasst. Es informiert die Interessenten zudem über die Immobilie, dessen Lage. Ausstattung , Nutzungskonzept und Energiewerte. Ein gutes Exposé folgt dabei einer Dramaturgie. Welcher? – Nun, das bleibt unser Geheimnis.

Wir von NIEDERMEYER Immobilien erstellen Exposés, die auch für den Dialog mit Banken geeignet sind. Beim Finanzierungsgespräch mit Geldinstituten muss in der Regel ein aussagekräftiges Exposé vorgelegt werden, das zusätzlich zu den anderen benötigten Unterlagen als Grundlage herangezogen wird.

Ist der potentielle Käufer gefunden und die Finanzierung sichergestellt, ist es an der Zeit, den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs zu beauftragen.
Da der Käufer einer Immobilie das Notar-Wahlrecht hat (“Wer zahlt, bestimmt”) kann dieser den Notar bestimmen. Im Rahmen unseres Verkaufsservice bieten wir den Käufern hierbei unsere Unterstützung an, und übermitteln an den ausführenden Notar die vom Käufer und Eigentümer benötigten Informationen. Zusätzlich stimmen wir, nach den evtl. vorliegenden Fristen mit dem Notar einen für alle Parteien passenden Termin für die Beurkundung ab.

Die Kostenhöhe richtet sich beim Verkauf einer Immobilie nach dem Wert der Immobilie und der individuellen Verkaufssituation.

Folgende Kosten können auf Sie zukommen:

  • Kosten für den Energieausweis:
    Dieser ist beim Verkauf einer Immobilie seit dem 01.05.20114 Pflicht. Die Kosten liegen je nach der benötigten Art des Energieausweises zwischen ca. 25,- € und 500,-€. Mehr zum Thema Energieausweis erfahren Sie in unserem Ratgeber “Energieausweis: Pflichten für Immobilienverkäufer“. 
  • Notargebühren:
    Für die Löschung von Rechten Dritter berechnet der Notar z.B. bei einem Geschäftswert von 300.000,- € ca. 250,- €. 
    (Bitte setzen Sie sich bezüglich der genauen Gebühren mit Ihrem Notar in Verbindung)
  • ggf. Wertgutachten
    Wenn sie den exakten Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf ermitteln lassen wollen, wird ein Immobilien-Sachverständiger hierfür z.B. bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 300.000,- € ca. 1.700,- € berechnen.
  • ggf. Maklercourtage:
    Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, beträgt die Courtage (Provision) in Bayern historisch gewachsen in der Regel 3,57 % des beurkundeten Verkaufspreises der Immobilie.
  • Spekulationssteuer:
    Veräußern Sie ein Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf bzw. der Fertigstellung und haben das Haus nicht mindestens in den vorangegangenen 2 Jahren selbst bewohnt liegt ein Spekulationsgeschäft vor. Die daraus entstanden Einnahmen müssen Sie dann versteuern. Die Höhe der Steuer bemisst sich am persönlichen Steuersatz. (Bitte wenden Sie sich hierzu an den Steuerberater Ihres Vertrauens)
  • ggf. Vorfälligkeitsentschädigung:
    Wenn das Darlehen für die Immobilie die Sie verkaufen wollen noch keine 10 Jahre läuft, kann Ihr Finanzierungspartner bei der Kündigung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern, denn ein Darlehensvertrag ist erst nach diesem Zeitraum unter Einhaltung der Kündigungsfristen für Sie ohne Kosten kündbar.
    Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind verschiedene Faktoren entscheidend. So spielt die Restschuld, die Höhe der vereinbarten Zinsen, der Zinssatz und die verbleibende Darlehenszeit eine große Rolle.
    Für die Berechnung gibt es zwei Berechnungsmethoden. Bei der günstigeren Aktiv-Passiv-Methode werden z.B. die fehlenden Zahlungen bei der vorzeitige Ablösung erfasst. Der Schaden für den Kreditgeber zeigt sich in der Differenz aus dem vorzeitig zurückgezahlten Kapital und dem Betrag, der regulär am Ende der Laufzeit des Kredits an den Kreditgeber geflossen wäre. Desweiteren darf eine Bearbeitungsgebühr verlangt werden, so dass  die vorzeitige Ablösung des Darlehens recht teuer werden kann. Bauspardarlehen sind hiervon ausgenommen und können jederzeit ohne Kosten gekündigt werden.
    (Bitte setzen Sie sich diesbezüglich unbedingt vor dem Verkauf Ihres Hauses mit Ihrem Finanzierungspartner/n in Verbindung) 
  • ggf. Gewerbesteuer (Drei-Objekts-Grenze)
    Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zum Bau, Kauf, oder der Modernisierung verkauft haben, kann die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze dazu führen, das die Gewinne aus den Verkaufserlösen den Einkünften aus gewerblichen Grundstückshandel unterliegen und somit steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG entstehen. Der Gewerbesteuerhebesatz wird von den Kommunen festgelegt.

    (Befragen Sie hierzu bitte Ihren Steuerberater.)

Tipp: Beachten Sie auch unseren Ratgeber “Hausverkauf Kosten“.

Sollten wir von NIEDERMEYER Immobilien wider Erwarten keinen Käufer für Ihre Immobilie finden, ist dies unser finanzielles Risiko. Denn wir arbeiten ausschließlich erfolgsabhängig. Wenn wir Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags veräußern, fallen keine Aufwandsentschädigungen oder sonstige Kosten für Sie an.
Dies ist ein weiterer Grund, warum wir uns immer zu 100% für Sie und den Verkauf Ihres Hauses einsetzen.

Bei der Aufnahme Ihrer Immobilie gehen wir mit Ihnen gemeinsam die Liste der benötigten Unterlagen durch, die für Käufer sowie das finanzierende Kreditinstitut notwendig sind. Sollten evtl. Unterlagen nicht auffindbar sein, sind wir Ihnen bei der Besorgung gerne behilflich.

Wenn Sie Ihre Immobilie nach der Freigabe des Notars an den Käufer übergeben, müssen Sie alle Schlüssel, den Energieausweis sowie die Objekt- und Versicherungsunterlagen an den neuen Besitzer aushändigen. In dem mit dem Käufer gemeinsam erstellten Übergabeprotokoll müssen alle Zählerstände wie z.B. Strom, Wasser und Gas festgehalten werden.

Unser Tipp:
Informieren Sie die Energieversorger umgehend schriftlich über den Besitzübergang und die erfassten Zählerstände. 

In den meisten Fällen ist der Verkauf einer privaten Wohn-Immobilie steuerfrei. Eine sogenannte Spekulationssteuer fällt nur an, wenn keine der nachfolgenden Vorraussetzungen erfüllt wird:

  • die Immobilie wurde ausschließlich vom Eigentümer genutzt
  •  die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Kalenderjahren vom Eigentümer selbst bewohnt
  • zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung  liegen mindestens 10 Jahre

Sollten Sie jedoch mehr als drei Immobilien in fünf Jahren erwerben bzw. erstellen und verkaufen, wird die sogenannte “Drei-Objektsgrenze” überschritten und der Verkauf der Immobilien fällt steuerlich unter den gewerblichen Grundstückshandel.
(Von dieser Regelung kann das Finanzamt aber abweichen, wenn bereits beim Kauf eine Veräußerungsabsicht vorlag.)

Die hier gegebene Antwort soll Sie lediglich auf eine evtl. Steuerproblematik aufmerksam machen. Befragen Sie zu allen genannten Punkten auch unbedingt Ihren Steuerberater.

In unserem Ratgeber “Hausverkauf Steuern – Das sollten Sie wissen!” wird das Thema Steuern noch ausführlicher behandelt.

FAQ für Vermieter von Immobilien

Wir stellen Ihnen selbstverständlich vorab den potentiellen Mieter für Ihre zu vermietende Immobilie vor. Sollte dieser Ihren Vorstellungen nicht entsprechen, so werden wir uns ohne zusätzliche Kosten für Sie, erneut auf die Suche nach einem geeigneten Mieter begeben.

Ja, die professionelle Übergabe des Mietobjekts an den zukünftigen Mieter ist in unserem Service selbstverständlich enthalten.

Hier erfahren Sie mehr über unseren umfangreichen Vermietungsservice

Die Suche nach einem zuverlässigen Mieter in Vilshofen an der Donau gestaltet sich genauso wie an jedem anderen Ort.
In unserem RatgeberWie Vermieter zuverlässige Mieter finden” erhalten Sie 10 wichtige Tipps, die wir bei der Suche nach einem zuverlässigen und solventen Mieter beachten.

Wenn es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt, ist die Höhe der Mietkaution auf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete begrenzt.
Bei der Kaltmiete handelt es sich um die Miete abzüglich der Betriebskostenpauschale bzw. -vorauszahlungen. Geregelt ist dies im BGB § 551 Abs. 1.
Als Vermieter können Sie aber nicht nur eine Kaution als Mietsicherheit verlangen, sondern z.B. auch eine Bürgschaft. Zu beachten ist dabei, dass beide Sicherheiten nicht das Dreifache der Kaltmiete übersteigen dürfen. Andernfalls liegt eine unzulässige Doppelsicherung vor.

Beachten Sie hierzu auch unseren Ratgeber “Mietkaution – Rechte & Pflichten für Mieter & Vermieter“.

Die Form der Mietkaution können die Mietvertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren. Der Vermieter muss aber die im Rahmen des Mietverhältnisses erhaltene Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem verzinsten Mietkautionskonto anlegen.

Folgende Formen sind z.B. möglich:

  • Barkaution: Der Mieter händigt dem Vermieter die vereinbarte Summe bar aus oder überweist den Betrag auf das vom Vermieter genannte Konto. Da der Vermieter auf Grund einer möglichen Insolvenz die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, empfiehlt es sich als Vermieter, bereits vor der Vermietung einer Immobilie ein insolvenzfestes Kautionskonto anzulegen, um den gesetzlichen Vorschriften gerecht zu werden.   
  • Sparbuch: Der Mieter eröffnet auf seinen Namen ein Sparkonto und verpfändet das dazugehörige Sparbuch an den Vermieter
  • Bankbürgschaft: Hier bürgt die Bank des Mieters für seine Bonität.
  • Mietkautionsdepot:  Mieter können hier Ihre Kaution auch in Renten-, Immobilien- und Garantiefonds investieren. Das Guthaben des Mietkautionsdepots muss an den Vermieter verpfändet werden. (Allerdings fallen Depotgebühren und Ausgabeaufschlag an)
  • Kautionsschutzbrief: Hier wird die Mietkaution in Form einer Versicherung abgesichert. Der Mieter muss lediglich einen “Versicherungsbeitrag” entrichten wie z.B. bei einer Haftpflichtversicherug und bleibt so liquide.

Mehr zur Mietkaution erfahren Sie in unserem Ratgeber ” Mietkaution – Rechte & Pflichten für Mieter & Vermieter“.

Die Pflichten des Vermieters sind im BGB § 535 verankert.

Im wesentlichen hat der Vermieter folgende Pflichten:

  • Die Wohnung oder das Haus zur Verfügung zu stellen.
    (Den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.)
  • Instandhaltung und Reparatur
    (Während der Mietzeit die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, wie Sie angemietet wurde.)
  • Gestattung der Aufnahme von engen Familienmitgliedern wie z.B.  Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kindern, wenn dadurch die Wohnung nicht überbelegt wird.

Unser Tipp:
Durch die Energieeinsparverordung wurde der Energieausweis zum 1. Mai 2015 ebenfalls zur Pflicht, lesen Sie mehr darüber in unserem Ratgeber
Energieausweis: Pflichten für Vermieter“.

FAQ für Käufer von Immobilien

Die zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf werden auch als Erwerbsnebenkosten bezeichnet und sind die Kosten, die in Verbindung mit dem Kauf der Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen.

Mit folgenden Kaufnebenkosten sollten Sie beim Kauf einer Immobilie rechnen:

  • Notarkosten:
    Diese richten sich nicht nach dem Arbeitsaufwand sondern nach der Höhe des notariell beurkundeten Kaufpreis. Der Notar berechnet für seine Dienstleistung ca. 1,5 % des Kaufpreises.
  • Grunderwerbssteuer:
    Die Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises.
  • Maklercourtage:
    Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler erworben, beträgt die Courtage (Provision) für den Käufer in Bayern historisch gewachsen in der Regel 3,57 % des beurkundeten Verkaufspreises der Immobilie.

Mit unserem Nebenkostenrechner für Immobilienkäufer berechnen Sie die Nebenkosten in wenigen Sekunden.

Um diese Frage korrekt beantworten zu können muss man vorausschicken, dass umgangssprachlich die Begriffe Eigentum und Besitz meist gleichgesetzt werden. Rechtlich besteht aber ein entscheidender Unterschied. Den dem Eigentümer gehört eine Sache, der Besitzer hat lediglich das Recht, eine Sache zu nutzen. Besitz und Eigentum einer Sache können also auseinander fallen. Ebenso verhält es sich mit den Zeitpunkten von Besitzübergang und Eigentumsübergang. Sie sind nicht notwendigerweise identisch.

Beim Kauf einer Immobilie findet der Besitzübergang in der Regel vor dem Eigentumsübergang statt. Im notariellen Kaufvertrag ist üblicherweise festgehalten, dass die Schlüsselübergabe unmittelbar nach der vollständigen Kaufpreiszahlung erfolgt. Dieser Termin liegt in der Regel vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Mit der Übergabe des Schlüssels erhält der Käufer zwar das Recht, die Immobilie zu nutzen und wird zum Besitzer, ist aber durch die fehlende Eintragung im Grundbuch noch kein Eigentümer. Durch den Besitzübergang hat der Käufer ab diesem Zeitpunkt die mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten (Nutzen und Lasten) zu tragen. Der eigentliche Eigentumsübergang wird je nach Grundbuchamt oft erst mehrere Monate nach der Schlüsselübergabe durch die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch ausgelöst. 

Um genau bestimmen zu können bis zu welcher Summe Sie sich eine Immobilie leisten können, muss ein Kassensturz gemacht werden. Sämtliche Einnahmen und Ausgaben sowie die Rücklagen sollten analysiert werden. Um Ihnen einen ersten Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten zu verschaffen, haben wir für Sie den Immobilienbudget-Rechner entwickelt. Mit diesem können Sie sich in nur einer Minute ein erstes Bild über Ihre finanziellen Optionen beim Immobilienkauf verschaffen.

hier gehts zum Immobilienbudget-Rechner

FAQ für Mieter von Immobilien

Bei Interesse an einem Mietobjekt sollten Sie bereits zur Besichtigung folgende persönliche Unterlagen mitbringen:

  • Selbstauskunft
  • Einkommensbescheinigung
  • Schufa-Auskunft
  • ggf. eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Denn überzeugt Sie das angebotene Mietobjekt bei der Besichtigung, können Sie dem Vermieter oder Makler die Unterlagen an Ort und Stelle aushändigen und so evtl. durch den gewonnenen Zeitvorteil Ihren Mitbewerber zuvor kommen.  

Die Kosten für die Miete setzen sich aus dem Kaltmietpreis und den Nebenkosten zusammen.

Unser Tipp:
Achten Sie auch auf die Zusatzkosten wie z.B. Strom, GEZ, Telefon (Internet) die in der Regel nicht in der Miete enthalten sind.

FAQ allgemeine Fragen rund um das Thema Immobilien

Die gesetzliche Regelung zum Bestellerprinzip trat am 1. Juni 2015 in Kraft. Die Regelung besagt, das Makler von Mietwohnungen ausschließlich von demjenigen bezahlt werden müssen, welcher den Makler beauftragt hat – also bestellt hat. In der Regel ist das somit der Vermieter.
Wohnungssuchende zahlen daher, wenn sie keinen schriftlichen Suchauftrag für eine Mietwohnung mit einem Vermittler vertraglich vereinbaren, keine Provision.

Das Bestellerprinzip gilt nicht für den Kauf / Verkauf von Immobilien und nicht für die gewerbliche Vermietung.

Für das zustandekommen eines Maklervertrags ist die Schriftform nicht erforderlich.

Durch die Interessentenanfrage zu einer Immobilie per Telefon, E-Mail, über die Homepage oder über ein Immobilienportal entsteht automatisch ein sogenannter Fernabsatzvertrag. In diesem Fall sind Immobilienmakler vom Gesetzgeber dazu verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu unterrichten.

Allein durch den Abschluss eines solchen Fernabsatzvertrags entsteht aber seitens des Maklers noch kein Provisionsanspruch an den Interessenten. Erst durch eine erfolgreiche Vermittlung  (notarielle Beurkundung des Kaufs der Immobilie) wird der Provisionsanspruch des Maklers ausgelöst.
So sind z.B. die Zusendung des Exposés, die Beratung und die Besichtigung der Immobilie mit dem Makler für die Interessenten bis dahin kostenlos.

Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip. Die Regelung besagt, das Makler von Mietwohnungen ausschließlich von demjenigen bezahlt werden müssen, welcher den Makler beauftragt hat – also bestellt hat. In der Regel ist das somit der Vermieter.

Wir führen Besichtigungstermine zeitnah nach Absprache mit den Eigentümern durch. Die Besichtigungen werden immer in unserer Gegenwart durchgeführt, daher braucht der Eigentümer bei der Besichtigung nicht anwesend sein.

Die Provision (Courtage) des Maklers wird fällig, wenn die Immobilie erfolgreich vermittelt wurde. Dies ist dann der Fall, wenn z.B. der Kauf- oder Mietvertrag  des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks unterzeichnet wurde.

Christian Niedermeyer Immobilienmakler und Inhaber von Niedermeyer Immobilien aus VilshofenWar Ihre Frage bei unserer Immobilien FAQ nicht dabei?

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und beantworten Ihre Fragen auch gerne persönlich.

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 NIEDERMEYER Immobilien – wir sind Ihr Immobilienmakler aus Vilshofen
im Landkreis Passau, Deggendorf und Rottal-Inn

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