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Hausverkauf Steuern – So können Sie Steuern vermeiden!

Steuertipps zum Hausverkauf

Wann müssen Sie beim Hausverkauf Steuern entrichten und wie können Sie diese vermeiden?

 

Soll der Hausverkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf bzw. der Fertigstellung des Hauses stattfinden, ist auf Grund  evtl. fälliger Steuern folgende Frage entscheidend.

Wurde das Haus im Jahr der Veräußerung und die beiden Kalenderjahren davor ausschließlich selbst bewohnt?

Wenn ja, dann unterliegt der Hausverkauf nicht der Spekulationssteuer und Sie müssen keine Steuern entrichten.

Wenn nein, dann müssen Sie, wenn Sie beim Hausverkauf einen Veräußerungsgewinn erwirtschaften, die Spekulationssteuer entrichten.

Hausverkauf: Steuerbelastung durch die Spekulationssteuer

Steuertipps beim Hausverkauf zur Spekulationssteuer.

Um die Steuerlast ermitteln zu können, benötigen Sie den tatsächlichen Veräußerungsgewinn.
Dazu sollten Sie im Vorfeld wissen, dass Abschreibungen auch anderer Einkunftsarten gewinnerhöhend hinzu gerechnet werden, wenn die Immobilie mit einem Kaufvertrag nach dem 31.07.1995 erworben, oder nach dem 31.12.1998 fertig gestellt wurde.

 

Der Veräußerungsgewinn wird wie folgt ermittelt:

Verkaufserlös
+ plus ggf. in Anspruch genommene Abschreibungen
– abzüglich Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten wie z.B. Notargebühren, Grundsteuer und Makler)
– abzüglich Werbungskosten durch die Veräußerung (z.B. Inserate, Makler und Notargebühren)
= Veräußerungsgewinn 

 

Spekulationssteuern Hausverkauf Beispielberechnung 

 

Verkaufserlös der Immobilie

200.000€

Steuerlast =

24.183€

+ Anspruch gen. Abschreibung

22.500€

- Kaufpreis der Immobilie inkl. Nebenkosten

150.000€

- Veräußerungskosten (Werbungskosten z.B. Maklerprovision)

7.140€

Steuerpflichtiger Gewinn =

65.360€

Persönlicher Steuersatz z.B.

37 %

 

Der Veräußerungsgewinn wird in diesem Beispiel um 24.183,20 € geschmälert. Dies entpricht einer Steuerlast von 48,4 %, Sie sollten es sich also gut überlegen ob Sie nicht besser die 10-Jahresfrist abwarten. 

Hausverkauf Steuern durch die “Drei-Objekt-Grenze” 

Wann Gewerbesteuerern beim Verkau eines Hauses als Kosten anfallen.Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zum Bau, Kauf, oder der Modernisierung verkauft haben, kann die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze dazu führen, dass die Gewinne aus den Verkaufserlösen den Einkünften aus gewerblichen Grundstückshandel unterliegen und somit steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG entstehen. Ergänzend sei hier noch erwähnt, dass Veräußerungsgewinne von Immobilien, die zum Zeitpunkt des Verkaufs zum Betriebsvermögen zählen grundsätzlich der Steuerpflicht unterliegen.

Unterliegt der Immobilienverkauf dem gewerblichen Grundstückhandel, muss der Verkäufer nicht nur die Umsatzsteuer von derzeit 19% sondern auch die Gewerbesteuer entrichten. Der ermittelte Veräußerungsgewinn wird hierbei mit der Steuermesszahl von 3,5 % und mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegtem Hebesatz multipliziert. Natürlichen Personen und Personengesellschaften wird allerdings bei der Gewerbesteuer ein Freibetrag von 24.500 € eingeräumt. Bestimmte Unternehmen und Vereine erhalten einen Freibetrag von 5.000 €.

Grunderwerbssteuer:

Als Verkäufer eines Hauses müssen Sie sich über die Grunderwerbssteuer keine Gedanken machen, den diese trägt in der Regel immer der Käufer Ihres Hauses.

Tipps

Steuer beim Hausverkauf vermeiden: 

  • Bei nicht selbstgenutzten Häusern die Spekulationsfrist von 10 Jahren abwarten, oder das Haus im Jahr der Veräußerung und die beiden Jahre davor ausschließlich selbst bewohnen.
  • Nicht mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkaufen, um den gewerblichen Grundstückhandel zu vermeiden.

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