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Haus geerbt – was tun? Verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?

Ratgeber Haus geerbt, Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?

Bei der Erbschaft eines Hauses gibt es einiges zu beachten, am besten Sie lesen diesen Ratgeber, bevor Sie das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen.

Ein Todesfall in der Familie ist für jeden eine schwierige, gefühlsbestimmte Belastung, die bei jeder zweiten Erbschaft dadurch verstärkt wird, dass ein mit Emotionen belastetes Haus geerbt wird. Meist handelt es sich nämlich beim geerbten Haus um das ehemalige Wohnhaus der Eltern oder Großeltern. Die neuen Eigentümer werden durch den Erbfall von heute auf morgen zum Rechtsnachfolger des Erblassers bestimmt und übernehmen alle Rechte aber auch Pflichten für das Haus.

Viele Erben stehen dann auf Grund von finanziellen, steuerlichen oder emotionalen Aspekten vor der Frage ob sie das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen sollen.

Die nachfolgenden steuerlichen Fakten zum Thema Erbschaft sollten Sie unbedingt kennen bevor Sie sich für einen Verkauf, eine Vermietung oder die Selbstnutzung des geerbten Hauses entscheiden.

Haus geerbt – Erbe annehmen oder ausschlagen?

Als erstes müssen Sie klären, ob Sie die Erbschaft überhaupt annehmen wollen.

Denn der Erbe erhält nicht nur das Vermögen (z.B. das Wohnhaus oder die Aktien) des Erblassers, sondern haftet auch für die Schulden und andere Verbindlichkeiten.

Daher benötigen Sie umgehend einen genauen Überblick über die Vermögensverhältnisse des Erblassers, um nicht Ihr eigenes Vermögen zu gefährden. Ist der Nachlass insgesamt überschuldet, sollten Sie die Erbschaft fristgerecht ausschlagen.

Ab Kenntnisnahme der Erbschaft ist dies nur sechs Wochen lang möglich!

Haus geerbt – Wird  ein Erbschein benötigt?

Testament oder Erbvertrag für geerbtes HausWenn kein Erbvertrag oder Testament vorliegt wird in der Regel ein Erbschein benötigt, diesen können Sie beim zuständigen Amtsgericht (Wohnsitz des Erblassers) beantragen. 

Der Erbschein weist die in ihm aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus und ermöglicht Ihnen genauso wie der Erbvertrag oder das Testament z.B. die Einsicht bei Banken oder im Grundbuch des geerbten Hauses. 

Gebühren für die Erstellung des Erbscheins

Grundlage für die nicht unerheblichen Gebührenhöhe ist der Wert der Erbschaft zum Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der etwaiger Schulden des Erblassers.
Für die Erteilung des Erbscheins wird vom Nachlassgericht nach Nr. 12210 KV Gerichts- und Notarkostengesetz ein Gebührensatz von 1,0 erhoben.
Hierbei muss der Antragsteller in der Regel beim Nachlassgericht eine eidesstattliche Versicherung hinsichtlich der Richtigkeit der von ihm gemachten Angaben abgeben. Das Nachlassgericht verlangt hierfür weitere 1,0 des Gebührensatzes nach Nr. 12210 Abs. 2 KV Gerichts- und Notarkostengesetz.

Gebühren-Beispiele:

Nachlass

Gebühr Erbschein

Gebühr Eidesstattl. Vers.

Gesamt Gebühr

100.000€

273 €

273 €

546 €

200.000€

435 €

435 €

870 €

300.000€

635 €

635 €

1.270 €

400.000€

785 €

785 €

1.570 €

500.000€

935 €

935 €

1.870 €

(Stand 2019 ohne Gewähr)

Tipp:

Die Kosten für den Erbschein sowie die Kosten für die Beurkundung der eidesstattlichen Versicherung können als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden.

Haus geerbt – Grundbucheintrag ändern

Sie haben sich entschieden die Erbschaft anzutreten, und ein Haus gehört zum Nachlass, dann raten wir Ihnen zeitnah beim zuständigen Amtsgericht (in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet), den Antrag auf Gundbuchberichtigung zu stellen. Denn ohne diese Berichtigung ist der Erblasser weiterhin als Eigentümer des Hauses eingetragen. Die Eintragung des neuen Eigentümers ist nach der Vererbung des Hauses nur die ersten zwei Jahre kostenlos. Auch ein evtl. geplanter Verkauf des Hauses kann so schneller abgewickelt werden.

Haus geerbt – Erbschaftsteuer

Bei einer Erbschaft wird die Erbschaftsteuer maßgeblich durch den Verwandtschaftsgrad beeinflusst.

Zum einen werden vom Staat je nach Verwandtschaftsgrad steuerliche Freibeträge gewährt:
(Stand 2019 ohne Gewähr)

  • 500.000,- € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
  • 400.000,- € für eheliche und nichteheliche Kinder, Adoptivkinder und Stiefkinder sowie Kinder von bereits verstorbenen Kindern
  • 200.000,- € für Enkel und Kinder von Stiefkindern
  • 100.000,- € für Eltern und Großeltern
  •   20.000,- € für alle sonstigen Erben

Zum anderen beeinflussen die im Erbschaftsteuergesetz verankerten Steuerklassen die Höhe der evtl. zu entrichtenden Steuer.

  • Steuerklasse l:   Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkinder, Eltern und Großeltern
  • Steuerklasse ll:  Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten
  • Steuerklasse lll:  Alle übrigen Erben

Steuerpflichtiger Erwerb

Steuerkl. l

Steuerkl. ll

Steuerkl. lll

bis 75.000 €

7 %

15 %

30 %

bis 300.000 €

11 %

20 %

30 %

bis 600.000 €

15 %

25 %

30 %

bis 6.000.000 €

19 %

30 %

30 %

bis 13.000.000 €

23 %

35 %

50 %

bis 26.000.000 €

27 %

40 %

50 %

üb. 26.000.000 €

30 %

43 %

50 %

(Stand 2019 ohne Gewähr)

Im Erbfall wird bei der Steuerermittlung immer das gesamte Vermögen, abzüglich der oben aufgeführten steuerlichen Freibeträge herangezogen und dann dem ermittelten Betrag unterliegenden Steuersatz in Prozent unterworfen (siehe Tabelle). Dabei ist für Erben der Steuerklasse l evtl. noch ein sachlicher Freibetrag in Höhe von 41.000 € für den Hausrat und sonstige Gegenstände sowie ein Freibetrag von 12.000 € für sonstige Dinge wie Schmuck oder ein Auto in Abzug zu bringen.

Haus geerbt – Berechnungsgrundlage der Erbschaftsteuer für das Haus

Der Verkehrswert des geerbten Hauses ist für die Ermittlung der Erbschaftssteuer ausschlaggebend. Er entspricht dem Marktwert des Hauses, den man im Rahmen eines Verkaufs zum Zeitpunkt des Erbfalls am Immobilienmarkt für das Haus erzielen könnte und unterliegt grundsätzlich wie das sonstige Vermögen der Erbschaftsteuer. Allerdings gewährt Ihnen der Staat je nach Verwandtschaftsgrad, wie bereits weiter oben dargestellt, hohe Steuerfreibeträge.
Erst wenn der gesamte Nachlass nach Abzug der Verbindlichkeiten über den Ihnen zustehenden Freibeträgen liegt, fallen Erbschaftsteuern an. 
Aber selbst dann (siehe Tabelle) ist der den steuerlichen Freibetrag übersteigende Betrag noch relativ gering zu versteuern.
Würde z.B. der Nachlass eines Ehegatten inkl. des Verkehrswerts des Hauses nach Abzug der Verbindlichkeiten 800.000 € betragen und damit den Freibetrag um 300.000 € übersteigen, wäre die zu entrichtende Erbschaftssteuer in der dann anzusetzenden Steuerklasse l lediglich 33.000,- €.

Haus geerbt – Erbschaftsteuer Ausnahmen bei Eigennutzung des Hauses

  • Ehepartner die das geerbte Haus weiterhin für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, müssen das Haus nicht versteuern
  • Kinder oder – im Falle ihres Vorversterbens – Enkel, die das geerbte Haus unverzüglich für mindestens die nächsten zehn Jahre selbst bewohnen müssen das Haus ebenfalls nicht versteuern, wenn die Wohnfläche des Hauses höchstens 200 m² beträgt. Ist die Wohnfläche des geerbten Hauses größer, müssen sie für den übersteigenden Teil, insofern der Freibetrag von 400.000 € bereits überschritten ist, anhand des Verkehrswerts dieser übersteigenden Wohnfläche, Steuern entrichten.

Haus geerbt – Erbschaftssteuer für ein vermietetes Haus

Haus geerbt und das FinanzamtWenn Sie ein Haus erben, das vermietet ist nimmt das Finanzamt einen Bewertungsabschlag von 10 % des Verkehrswertes vor.
Erbt z.B. die Tochter ein vermietetes Haus (ohne sonstiges Vermögen) mit einem ermittelten Verkehrswert von 443.000 € wird keine Erbschaftssteuer fällig.
(Berechnung: 443.000 € Verkehrswert – 10 % = 398.700 €. Der Nachlass ist damit innerhalb des Freibetrags von 400.000 € für Kinder)

Haus geerbt – Werden beim Verkauf des Hauses Steuern fällig?

Der Erlös aus dem Verkauf des geerbten Hauses unterliegt in der Regel nicht der Steuer. Eine Steuer fällt evtl. nur dann an, wenn Sie das Haus innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen. Maßgeblich für die Frist ist hierbei der Kauf des Hauses durch den Erblasser, da Sie das Haus nicht gekauft, sonder geerbt haben. Entscheidend ist also der Tag, an dem die Person das Haus gekauft hat, von der Sie das Haus geerbt haben. Liegt dieser Kauf zum Zeitpunkt des Verkaufs mehr als zehn Jahre zurück fallen beim Verkauf keine Steuern an.
Aber auch dann, wenn Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist das Haus verkaufen, wird eine Steuer nur dann erhoben, wenn Sie beim Verkauf einen Gewinn erzielen. Das ist der Teil Ihres Verkaufserlöses, der die Aufwendungen des Erblassers (abzüglich evtl. Abschreibungen) beim damaligen Kauf des Hauses übersteigt. Nur dieser Gewinn unterliegt der Steuerpflicht und muss im Rahmen der Einkommensteuer mit Ihren übrigen Einkünften versteuert werden.

Soll ich nun das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?

Wie so oft im Leben gibt es auch hierfür keine eindeutige Empfehlung. Für die richtige Entscheidung spielen neben den steuerlichen Aspekten zu viele Punkte eine wichtige Rolle.
Wie ist z.B. der Zustand der Immobilie (evtl. Sanierungsstau), muss man das eigene Haus noch abzahlen, müssen Miterben ausbezahlt werden oder sind aufwendige Umbaumaßnahmen vor der Eigennutzung oder Vermietung notwendig etc…
Lassen Sie in Ihre Überlegungen auf alle Fälle die Ihnen nun bekannten steuerlichen Aspekte mit einfließen und ziehen Sie eine Steuerberater hinzu. Wirtschaftliche Aspekte sollten Sie immer der emotionalen Bindung an das geerbte Haus voranstellen. So ist z.B. die Vermietung eines geerbten Einfamilienhauses in den seltensten Fällen rentabel, da die Instandhaltungskosten meist die Erträge (Mieteinnahmen) übersteigen, auch wenn Sie sich dadurch vom Haus noch nicht trennen müssen. Bedenken Sie dabei auch den Zeitaufwand den Sie für die Verwaltung des Hauses benötigen oder einen längeren Mietausfall.


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